相続で揉める原因の多くは、現金と違って「分けにくい財産」があることです。特に不動産は、複数の相続人で公平に分けることが難しく、この分けにくさが相続トラブルの火種になりやすいと感じています。今日は、そうした場合の選択肢の一つである「換価分割」について整理します。
遺産分割には3つの方法がある
不動産のように物理的に分けられない財産を相続人間で分ける方法には、大きく分けて3つの考え方があります。
現物分割
不動産をそのまま特定の相続人が相続し、他の相続人は別の財産(預貯金など)を相続する方法です。財産の内訳によっては、公平に分けることが難しい場合があります。
代償分割
不動産を相続する人が、他の相続人に対して代償金(現金)を支払うことで公平性を保つ方法です。ただし、不動産を相続する人にまとまった現金が必要になります。
換価分割
不動産を売却して現金化し、その売却代金を相続人間で分ける方法です。今日取り上げるのは、この換価分割です。
換価分割が向いているケース
換価分割は、次のようなケースで検討されることが多い方法です。
- 相続人の誰も、その不動産に住む予定がない
- 相続人が複数いて、代償分割をするだけの現金を用意できる人がいない
- 不動産の評価額について相続人間で意見が分かれ、現物分割や代償分割では合意が難しい
現金化してしまえば、あとは相続分に応じて分けるだけなので、分割の公平性という点では分かりやすい方法です。「実家をどうするか」で意見がまとまらないときに、換価分割という選択肢があることを知っておくと、話し合いの糸口になることがあります。
換価分割の具体的な進め方
ステップ1:相続人全員で換価分割の方針に合意する
換価分割を行うには、相続人全員の合意が必要です。遺産分割協議書に、換価分割を行う旨と、売却代金の分配方法を明記します。
ステップ2:相続登記を行う
売却する前に、いったん相続人名義(共有名義、または代表者名義)に相続登記を行う必要があります。2024年から相続登記が義務化されているため、この手続き自体は換価分割に関わらず必要な手続きです。
ステップ3:不動産を売却する
相続登記が完了したら、不動産会社に依頼して売却を進めます。売却活動には一定の期間がかかるため、時間的な余裕を持って進めることが大切です。
ステップ4:売却代金を分配する
売却代金から、仲介手数料や登記費用などの諸経費を差し引いた金額を、遺産分割協議書で定めた割合に応じて分配します。
換価分割で気をつけたいポイント
譲渡所得税がかかる場合がある
不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。相続した不動産を売却する場合の特例(取得費加算の特例など)を使える場合もあるため、税金面は事前に確認しておくことをおすすめします。
代表者名義で登記する場合は、代表者の負担に配慮する
共有名義ではなく代表者名義で相続登記を行う場合、その代表者が単独で売却手続きを進めることになります。手間や責任が特定の相続人に偏らないよう、事前に役割分担を話し合っておくとよいでしょう。
売却まで時間がかかることを織り込んでおく
不動産の売却は、買主が見つかるまでの期間が読めません。相続税の申告期限(相続開始から10か月)に間に合わせたい場合は、早めに動き出す必要があります。
まとめ
- 遺産分割には現物分割・代償分割・換価分割の3つの方法があり、不動産のように分けにくい財産では換価分割が選択肢になる
- 誰も住む予定がなく、代償金を用意できる人もいない場合に換価分割が向いている
- 相続人全員の合意→相続登記→売却→分配、という流れで進める
- 譲渡所得税や、売却までの期間、代表者の負担など、事前に確認しておくべき点がある
※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の相続手続きに対する法的助言ではありません。実際の遺産分割や不動産売却にあたっては、弁護士・税理士・不動産の専門家にご相談のうえ進めてください。
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